El bajón inmobiliario en EE.UU. se agudiza y
no hay señales de que vaya a tocar fondo

Por Kelly Evans, Serena Ng y Ruth Simon
Wall Street Journal, 27/02/08

El declive en los precios de las viviendas en Estados Unidos se aceleró en el cuarto trimestre, según los dos principales indicadores, y no hay signos de que la situación vaya a tocar fondo.

El índice nacional de precios de viviendas S&P/Case-Shiller cayó un 8,9% en el cuarto trimestre frente al mismo período del año anterior, el mayor descenso en sus 20 años de historia. A su vez, el índice de la Oficina Federal de Supervisión de las Empresas de Vivienda de EE.UU., que sigue a los hogares comprados con hipotecas garantizadas por los gigantes hipotecarios Fannie Mae o Freddie Mac, descendió un 0,3%, su primer declive anual en los 16 años del indicador.

La reducción en los precios de las viviendas amenaza el crecimiento de la economía estadounidense al hacer que los consumidores se sientan con menos dinero y, por lo tanto, estén menos dispuestos a gastar.

También disminuye la habilidad de los propietarios de endeudarse contra el valor de sus casas para financiar otras compras. Asimismo, los precios más bajos erosionan el valor del colateral de los bancos, llevando a un endurecimiento de las condiciones para otorgar préstamos, lo que afecta aún más el crecimiento económico.

"Parece que la corrección en el mercado inmobiliario aún tiene camino por recorrer ", dijo el vicepresidente de la Reserva Federal de EE.UU. Don Kohn, en un discurso. En una evaluación pesimista que pareció reconocer implícitamente que la recesión comenzó o está a punto de hacerlo, Kohn sugirió que la Fed recortará las tasas el próximo mes, sino antes.

Poco efecto

Hasta el momento, la campaña de la Fed para aliviar las consecuencias del declive inmobiliario mediante un recorte de las tasas de interés parece no haber surtido el efecto deseado.

Desde septiembre, la Fed ha reducido su tasa de referencia en 2,25 puntos porcentuales para dejarla en 3%. Sin embargo, algunas tasas hipotecarias están subiendo y las que están cayendo no lo han hecho mucho.

La tasa de interés promedio de una hipoteca estándar a tasa fija de 30 años llegó a 6,24%. La cifra no representa grandes cambios frente a septiembre y marca un alza frente al nivel de 5,61% de finales de enero, según cifras de HSH Associates.

Las tasas variables han caído, pero no mucho si se les compara con los esfuerzos de la Fed. Una hipoteca a tres años, por ejemplo, tenía un interés de 5,29% la semana pasada, frente a 6,29% de mediados de septiembre.

Impacto en el consumo

El desbarajuste del mercado inmobiliario también está afectando la confianza de los consumidores, lo que podría llevar a mayores restricciones en el gasto, deprimiendo a la economía.

The Conference Board, una consultora estadounidense de negocios, reveló ayer que su índice de confianza del consumidor bajó radicalmente de 87,3 puntos en enero a 75 en febrero. El indicador es seguido de cerca debido a que el consumo impulsa una buena parte de la economía estadounidense.

"El consumo va a bajar", advierte Patrick Newport, economista de la consultora Global Insight. "El golpe será mayor mientras más caigan los precios de los hogares."

El creciente inventario de casas en venta sugiere que los compradores tienen pocas intenciones de adquirirlas a los precios actuales.

Los compradores "están esperando a [que el mercado] toque fondo", dijo Vicki Nellis, agente de Re/Max Allegiance, una inmobiliaria de Virginia. Nellis agregó que las actuales son las peores condiciones que ha visto en sus 25 años de carrera.

La firma de valores Goldman, Sachs & Co. calcula que los precios de las viviendas caerán entre un 20 y un 25% desde su punto más alto, mientras que el economista jefe de Merrill Lynch, Dave Rosenberg, cree que podrían descender aun más.

Según el índice S&P/Case-Shiller, los precios de los hogares en EE.UU. han declinado un 10,2% desde su nivel máximo, correspondiente a mediados de 2006.

En algunas áreas, las caídas han sido más pronunciadas. Los precios en Miami y alrededores, por ejemplo, estaban en diciembre un 17,5% por debajo del nivel de un año antes. En Las Vegas, Phoenix y San Diego habían perdido un 15% o más.

Algunos economistas dicen que pueden ver la luz al final del túnel.

El índice S&P/Case-Shiller muestra que tres áreas metropolitanas (Charlotte, Portland y Seattle) registraron ligeras alzas de precios el año pasado, mientras que en otras zonas los precios ya se han estabilizado. Eso podría empezar a atraer compradores.

Al mismo tiempo, el mercado para títulos respaldados por hipotecas está descontrolado, por culpa de las crecientes faltas de pago en las hipotecas actuales y el derrumbe del sector subprime, o de alto riesgo, del mercado hipotecario.

Los inversionistas están exigiendo mayores primas de riesgo por los bonos garantizados por hipotecas.

Esto presiona al alza los intereses que se cobran a los compradores de casas. Incluso los bonos respaldados por las empresas semiestatales Fannie Mae y Freddie Mac, considerados como de la mejor calidad crediticia, han perdido valor, elevando las tasas de interés.

Un banco alemán alega que UBS lo engañó al atiborrarlo con valores de mala calidad

La crisis subprime se traslada a los tribunales

Por Carrick Mollenkamp
Wall Street Journal, 27/02/08

El banco suizo UBS AG, uno de los más golpeados por las pérdidas en inversiones hipotecarias, enfrenta ahora acusaciones formales de que descargó en sus clientes algunas de las inversiones más tóxicas que tenía en su poder.

En una demanda que ofrece un vistazo a las transacciones que se llevan a cabo en la actual crisis financiera, el banco alemán HSH Nordbank AG acusa a USB de venderle US$ 500 millones en inversiones complejas que el ahora difunto fondo de cobertura de UBS, Dillon Read Capital Management, usó más tarde como un receptáculo donde agrupar valores respaldados por hipotecas de alto riesgo o subprime. El banco alemán alega que las maniobras de UBS le generaron pérdidas de por lo menos US$ 275 millones.

La demanda presentada el lunes ante una corte del estado de Nueva York, retrata a HSH como un inversionista poco sofisticado engañado por UBS, y asegura que el banco suizo "explotó la estructura para sus propios fines, a costa de HSH, en violación de sus deberes contractuales y fiduciarios". HSH exige el pago de al menos US$ 275 millones en compensación, además de daños punitivos.

Acciones legales como la presentada por HSH auguran una nueva y cáustica etapa en la crisis financiera global, a medida que bancos e inversionistas disgustados recurren a los tribunales para recuperar sus cuantiosas pérdidas. En EE.UU., por ejemplo, los municipios están demandando a los bancos por inversiones fallidas o por contribuir a la crisis hipotecaria. El prestamista Luminent Mortgage Capital Inc. ha demandado a dos bancos, asegurando que asignaron precios equivocados a valores hipotecarios. En diciembre, el banco británico Barclays PLC demandó a Bear Stearns Cos. y a dos gestores de fondos de Bear, alegando que fue engañado sobre una inversión y reveló correspondencia privada entre ambos bancos.

HSH dice que, desde un principio, UBS llenó su portafolio con valores de mucha menor calidad que la prometida. Esto, dice HSH, le permitió a UBS obtener una ganancia de US$ 120 millones a expensas del banco alemán en el momento en el que cerró el acuerdo. "En el lapso de un año, bajo la apariencia de cambiar a inversiones basadas en bienes raíces, UBS más que dobló las ganancias extraídas a expensas de HSH, a… US$ 275 millones", acusa HSH en la querella.

En un comunicado, un vocero de UBS en Londres dijo que el banco se defenderá y que HSH es "un participante de mercado profesional y sofisticado" que debería asumir la responsabilidad por sus decisiones de inversión. HSH se especializa en finanzas logísticas, pero también ha creado sus propios productos complejos de inversión, los cuales ha vendido a inversionistas. En 2005, HSH demandó a Barclays, asegurando que el banco británico lo engañó en transacciones de derivados. Los dos bandos llegaron a un acuerdo confidencial.

"La única forma de recuperar este tipo de pérdidas es a través de la acción legal inmediata", dice Gerald Silk, quien lidera un equipo especial de litigación relacionado con préstamos subprime en el bufete neoyorquino Bernstein Litowitz Berger & Grossmann. Silk no está involucrado en la demanda de HSH.

El caso se presenta en un momento en el que UBS y otros grandes bancos se han convertido en blanco de investigaciones por posibles irregularidades. La Comisión de Bolsa y Valores de EE.UU. (SEC) y el Departamento de Justicia de ese país están investigando si UBS y Merrill Lynch & Co. estimaron adecuadamente el precio de los problemáticos valores que tenían en su haber.

UBS ha sido uno de los bancos más golpeados por las pérdidas en las inversiones hipotecarias, que sumaron más de US$ 18.000 millones en 2007. Hoy, los accionistas de UBS votarán sobre los planes del banco para incrementar su capital con una inyección de 13.000 millones de francos suizos (casi US$ 12.000 millones) por parte de Singapore Government Investment Corp. y un inversionista no identificado de Medio Oriente.