EE.UU. asume el control de Fannie y Freddie
para frenar la crisis inmobiliaria

Por James R. Hagerty y Ruth Simon
Wall Street Journal, 07/09/08

El gobierno de Estados Unidos, cada vez más alarmado por el declive del mercado inmobiliario que amenaza con arrastrar al resto de la economía, está asumiendo el control del financiamiento de hipotecas.

El Departamento del Tesoro anunció el domingo un plan que provee hasta US$200.000 millones en capital fresco y nuevas líneas de crédito para los dos principales proveedores de fondos para préstamos hipotecarios, Fannie Mae y Freddie Mac, y puso a las dos compañías bajo el control de la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas, (FHFA). Henry Paulson, secretario del Tesoro, dijo que las decisiones incrementarán la disponibilidad de crédito para los compradores de casas.

El Tesoro también presentó planes para comprar un monto no especificado de valores respaldados por hipotecas emitidos por Fannie y Freddie, en un intento por reducir los costos de financiamiento para los consumidores. Pese a los profundos recortes de tasas por parte de la Reserva Federal, el costo de una hipoteca tradicional a 30 años con tasa fija se ha mantenido muy por encima del 6% por buena parte de los últimos meses.

Las medidas probablemente reducirán las tasas de interés para los consumidores y ayudarán a prevenir un deterioro de lo que ya se ha convertido en el peor declive inmobiliario en EE.UU. desde los años 30. Al menos a corto plazo, estas acciones atarán aún más al gobierno a la industria hipotecaria, dejando a los contribuyentes expuestos a las pérdidas ligadas a cesaciones de pagos que podrían ascender a miles de millones de dólares.

A largo plazo, Paulson busca reducir drásticamente el número de hipotecas y valores relacionados en poder de Fannie y Freddie, pero aclaró que el Congreso y los próximos gobiernos tendrán en sus manos la decisión de qué forma final asumirán las empresas.

Paulson señaló que el gobierno no tuvo más opción que apuntalar a Fannie y Freddie, dos compañías creadas por el Congreso para apoyar al mercado inmobiliario, pero en manos de accionistas privados. Los más de US$5 billones (millones de millones) de deuda y valores respaldados por hipotecas emitidos por las compañías son propiedad de bancos centrales y otros inversionistas en todo el mundo. "Un colapso de cualquiera de ellas podría causar grandes trastornos en nuestros mercados financieros, tanto local como globalmente", dijo Paulson.

James Lockhart, director de la FHFA, manifestó que el regulador asumió el control de las compañías debido a que su capacidad para asimilar grandes pérdidas estaba "en duda", debido a que no tenían gran cantidad de capital y eran incapaces de recaudar más dinero de fuentes privadas. El control será mantenido indefinidamente, mientras el regulador trata de restaurar la salud financiera de Fannie y Freddie.

Lockhart nombró a un nuevo presidente ejecutivo para cada compañía, pero dijo que espera mantener a la mayoría de los empleados en plantilla.

Herb Allison, que ha servido durante los últimos ocho años como presidente de la compañía de inversiones TIAA–CREF, reemplazará a Daniel Mudd en la presidencia ejecutiva de Fannie. El presidente de Freddie, Richard Syron, fue reemplazado por David Moffett, que ha sido el vicepresidente y director financiero de US Bancorp. El gobierno también eliminará los dividendos sobre acciones regulares y preferentes, ahorrándoles un total de US$2.000 millones al año a ambas compañías.

Para asegurar que las compañías no se queden sin capital, EE.UU. acordó adquirir de inmediato US$1.000 millones en acciones preferentes de cada compañía. El rendimiento anual de los dividendos de las acciones preferentes es del 10% y el gobierno tiene el derecho a comprar el 79,9% de las acciones regulares de la compañía "a un precio nominal". Además, el gobierno se mostró dispuesto a adquirir hasta US$100.000 millones en acciones preferentes de cada compañía, aunque ha dicho que no espera que necesiten tanto capital.

EE.UU. también anunció un acuerdo para, en caso de ser necesario, extender préstamos de corto plazo a Fannie, Freddie y los 12 bancos regionales de préstamos hipotecarios, cooperativas privadas creadas por el Congreso para ayudar a los bancos a financiar créditos hipotecarios. Los préstamos estarían respaldados por valores hipotecarios u otro colateral y tendrían un interés de 0,50% por encima de la tasa interbancaria londinense o Libor. Fannie y Freddie típicamente acceden a préstamos a una tasa inferior a la Libor, pero estos préstamos actuarían como una salvaguarda.

El gobierno tuvo que intervenir en el mercado hipotecario porque por ahora "los mercados privados no están dispuestos a proporcionar el capital" para hipotecas de vivienda a precios que el consumidor estadounidense se pueda permitir, dijo Susan Wachter, profesora de bienes raíces y finanzas de la Escuela de Negocios Wharton de la Universidad de Pensilvania. Sin el apoyo estatal, los precios de las viviendas caerían mucho más, exponiendo al país a mayores dificultades económicas, añadió Wachter.

La medida significa que el gobierno federal respaldará directamente la mayoría de las hipotecas en Estados Unidos que Fannie y Freddie poseen o garantizan, alrededor de US$5,3 billones, o casi la mitad de las hipotecas vigentes.

El mercado puede tener un repunte a corto plazo, pero el mayor problema es el enfriamiento global

El rescate no cura los males de la economía mundial

Por E.S. Browning y Mark Gongloff
Wall Street Journal, 07/09/08

Muchos inversionistas aplaudieron la decisión del gobierno estadounidense de rescatar a los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac y algunos incluso predijeron un auge del mercado bursátil, al menos a corto plazo. Los analistas, sin embargo, cuestionaron si la medida es más que una cura temporal para los males que aquejan a la economía y los mercados financieros.

"Es el inicio de algo bueno, pero no es suficiente para hacernos saltar a las bolsas", dice Bruce McCain, director de estrategia de la división de gestión de inversiones de Key Private Bank. "Aún tenemos el problema de la desaceleración del crecimiento global, la cual está mostrando señales de estar afectando a las empresas estadounidenses. Desde un punto de vista de corto plazo, todavía hay mucho que hacer para mejorar la liquidez del sistema bancario".

Aunque el rescate del gobierno no ayuda a los inversionistas de Fannie y Freddie, cuyas acciones han perdido la mayor parte de su valor, los bonos estarían seguros y las agencias semiestatales evitarían un colapso. Si el rescate permite que las dos empresas dejen más dinero disponible para financiar hipotecas, eso podría reducir las tasas hipotecarias y facilitaría la compra de viviendas. El rescate, no obstante, probablemente no detendrá las ejecuciones hipotecarias ni borrará el gigantesco inventario de casas sin vender.

Lo que más preocupa a los inversionistas es que los problemas económicos de EE.UU. ya se han contagiado a Europa, Japón y el mundo en desarrollo. Incluso después del rescate, es probable que el deslizamiento hacia un bajón económico global continúe, con recesiones en algunos de los grandes países europeos y, posiblemente, EE.UU.

Un temor de los inversionistas es que el multimillonario costo del rescate incremente la deuda fiscal, lo que podría elevar el rendimiento de los bonos del Tesoro y, a su vez, aumentar las tasas de interés del mercado. El alza de las tasas dificulta el financiamiento tanto para las empresas como para las personas, golpeando el crecimiento económico y el precio de las acciones. El rendimiento de los bonos también afecta a las tasas hipotecarias, lo que implica que un mayor rendimiento podría anular algunas de las ventajas del rescate para los compradores de casas.

A algunos analistas les preocupa que, pese a que el rescate podría aliviar la crisis de crédito del país, también podría prolongarla. Esto fue lo que sucedió en Japón, donde los esfuerzos del gobierno por apuntalar a los bancos aquejaron al sistema financiero por años después de la explosión de la burbuja de los bienes raíces en 1990. "Todo lo que he visto hasta el momento está apuntando a que las cosas se muevan al estilo japonés", dijo Joshua Rosner, director gerente de Graham Fisher Co., una firma de investigación de servicios financieros.

Asimismo, crecen las señales de que la economía global se está deteriorando, más allá del rescate de Fannie y Freddie. Cuando los precios del petróleo, la gasolina y otras materias primas comenzaron a caer en julio, los inversionistas celebraron con la esperanza de que el descenso fortalecería el consumo y aceleraría la recuperación. Recientemente, cambiaron de parecer y ahora interpretan el desplome de los commodities como otro síntoma de las dificultades por las que atraviesa la economía global, junto al aumento del desempleo y de las ejecuciones inmobiliarias en EE.UU. y el debilitamiento del crecimiento de Europa a Asia.

Desde los máximos alcanzados hace un par de meses, los futuros del crudo han bajado 27%, los del cobre, 23% y los del maíz, 30%. En el caso de numerosas materias primas, incluyendo el petróleo, la tendencia se aceleró la semana pasada.

Los temores sobre la economía global contribuyeron al declive de 322,59 puntos del Promedio Industrial Dow Jones la semana pasada. El índice quedó en 11.220,96 puntos tras su mayor caída porcentual y por puntos en 10 semanas. El viernes, el Dow se encontraba un 21% por debajo de su récord de 14.164,53 puntos alcanzado en octubre del año pasado.

Debido a que las acciones han absorbido un gran castigo en las últimas jornadas, algunos inversionistas predicen una recuperación esta semana, alimentada por el rescate de Fannie y Freddie. La pregunta es si se trata de un repunte duradero.

"Pensamos que el declive en los precios de los commodities refleja el débil crecimiento en EE.UU. y también a nivel global", dijo el economista de Lehman Brothers Zach Pandl. El banco neoyorquino espera que las pérdidas de empleos en EE.UU. y la caída en las ventas minoristas se extiendan hasta el primer trimestre del próximo año, marcando el primer declive trimestral en ventas minoristas desde 1991.

A algunos economistas les preocupa que la recesión sea más grave en Europa que en EE.UU. Aunque buena parte de los países en desarrollo podría escapar una recesión, algunos pueden experimentar bruscas desaceleraciones, impulsando el desempleo y golpeando a los consumidores.

La caída en los precios de las materias primas está "teniendo consecuencias fundamentalmente negativas para las divisas y las economías emergentes", dijo Henry Herrmann, presidente ejecutivo del grupo de gestión de fondos Waddell & Reed. "En algunos lugares, hay que celebrar la caída de los precios, pero en otros lugares, el efecto no es tan bueno", agregó.