Otra crisis en el mercado inmobiliario de EEUU

Por Carrick Mollenkamp
Wall Street Journal, 16/07/09

El mercado inmobiliario de Estados Unidos enfrenta nuevas presiones que deprimen los precios, a medida que los tenedores de bonos respaldados por hipotecas de alto riesgo inundan el mercado con casas embargadas a precios por debajo de lo que están dispuestos a vender los bancos.

Pese a que hay pocas cifras disponibles en el país, una revisión de miles de embargos hipotecarios en el área de Atlanta, en el estado de Georgia, muestra que los fideicomisos que gestionan portafolios de hipotecas titularizadas vendieron seis veces más propiedades que los bancos durante los seis meses que concluyeron el 31 de marzo. Además, las viviendas vendidas por los tenedores de bonos hipotecarios de alto riesgo alcanzaron precios miles de dólares más bajos que las propiedades de los bancos, según los datos.

Para los expertos, este es un mal presagio para los precios de los inmuebles y los deudores hipotecarios que están tratando de vender o refinanciar su hipoteca, ya que los precios de remate afectan el valor de casas del vecindario. Todo esto socava los esfuerzos del gobierno para estabilizar el mercado y sanear la economía.

"Mientras los bancos hacen lo imposible para librarse de los préstamos, enfrentan el problema de grandes inventarios de casas que salen al mercado, lo que podría deprimir los precios aún más", dice Anthony Sanders, profesor de finanzas de bienes raíces en la Universidad George Mason, en Washington.

En la zona de Atlanta, una de las más golpeadas por los embargos hipotecarios y la caída de los valores de las viviendas, las entidades de titularización respaldada por hipotecas realizaron 6.260 embargos hipotecarios desde el cuarto trimestre de 2008 y fines del primero de 2009, según Data Intelligence Corp., una firma de análisis de bienes raíces. Eso fue más del doble de los 2.737 embargos realizados por los bancos en el mismo período.

De esos embargos hipotecarios, las entidades de titularización vendieron 2.963 casas durante el mismo período por un promedio de 62% de la cantidad del préstamo original. Los bancos pusieron a la venta apenas 442 casas que embargaron, con un precio de venta promedio de 68% de la hipoteca original. La presión es evidente.

Mejor embargar

Aún queda un extenso inventario que las firmas de servicios de hipotecas se están apresurando a vender para los fondos de titularización. Estas entidades tienden a vender en grandes cantidades para así reducir sus pérdidas, ya que consideran que es más eficiente en cuestión de costos embargar y vender las casas que tratar de reestructurar la hipoteca con el prestamista. Los fondos de titularización también se dan cuenta de que los posibles compradores no harán una oferta a menos que el precio sea atractivo.

Los datos sobre la divergencia entre los bancos y los vehículos de titularización son escasos. Según Karen Weaver, directora global de investigación sobre titularización en Deutsche Bank AG, en Nueva York, las pérdidas generales más altas están en los préstamos de alto riesgo, o subprime, donde los acreedores usualmente recuperan apenas 26% del precio original de la hipoteca.

Los valores residenciales respaldados por hipotecas ayudaron a alimentar el auge subprime, y muchos acabaron en las manos de fondos de inversión o en valores más complicados conocidos como obligaciones de deuda colateralizada (CDO), donde hipotecas subyacentes eran divididas en diferentes niveles de riesgo. Los contratos de seguro conocidos como seguros contra la cesación de pagos usualmente eran vendidos además de los CDO.

Un vocero de J.P. Morgan dijo que el declive de los precios refleja un mercado inmobiliario que tiende a corregirse en un período bastante distinto al de hace algunos años. Muchas de las regiones que enfrentan los declives más graves en valor son las mismas que estuvieron en auge y experimentaron una avalancha de construcciones durante el boom inmobiliario.

En comparación, Countrywide Financial Corp., hoy propiedad de Bank of America Corp., completó la venta de 23 propiedades en el Condado de Fulton, que incluye Atlanta, por US$3,7 millones, o el equivalente a 86% del monto original de la deuda, muestran los registros analizados por Data Intelligence.

Un vocero de Bank of America dijo que los precios a los que Countrywide consigue vender su portafolio en Atlanta reflejan la renuencia a vender muy por debajo de los valores de mercado. El banco obtiene un promedio de 99% del valor tasado de las casas y vende en el plazo de un año 99% de las propiedades que acaban en sus libros.