Por
desgracia, lo que pasa por una ayuda a los propietarios de
viviendas en Washington parece más bien dar dinero a los
bancos para otras cosas.
La
historia básica es bastante sencilla. Decenas de millones
de propietarios de viviendas se encuentran actualmente bajo
cero. Su deuda hipotecaria es mayor que el valor de su casa.
La razón es que cuando compraron sus casas a principios de
esta década los precios estaban hinchados por la burbuja
inmobiliaria. Los economistas y otros sabihondos insistían
en que una vivienda era una gran compra, incluso si los
precios de las casas estaban cada vez más sobrevalorados.
No
hace falta decir que la pandilla de Wall Street estaba
ansiosa de aprovecharse de la manía, vendiendo hipotecas
engañosas y revendiendo en todo el mundo activos
respaldados por hipotecas. Estas hipotecas engañosas se
renegociaron a intereses más elevados, dejando a mucha
gente en la imposibilidad de afrontarlas. Sin embargo,
incluso con tipos de interés más bajos los propietarios
que compraron casas a precios hinchados por la burbuja se
encontrarían después pagando por ellas mucho más de lo
que pagarían por el alquiler de una casa comparable.
En
consecuencia, estos propietarios están realmente tirando el
dinero cada vez que pagan el plazo de una hipoteca. Se
encontrarían en una situación mucho mejor alquilando la
misma casa y colocando los ahorros en un
fondo de pensiones u otra forma de inversión.
La
diferencia entre el plazo de una hipoteca y un alquiler es a
menudo bastante amplia. Un estudio que presentamos en el
Centro de Investigación Económica y Política calculaba
que una familia que compró una pequeña casa en Los Angeles
más o menos cuando la punta de la burbuja, se ahorraría
1.640 dólares al mes alquilando
una casa en lugar de ser su propietario. Esto supone
casi 20.000 dólares al año. En Phoenix, una familia que
compró una casa más o menos cuando la punta de la burbuja,
se ahorraría 420 dólares al mes o 5.000 dólares al año.
En Miami, el ahorro sería de 1.940 dólares al mes, más de
23.000 dólares al año.
Estos
propietarios tampoco tienen ninguna perspectiva razonable de
obtener algún tipo de activo respecto a sus casas. En
muchos casos están entre un 20 o un 30% bajo cero,
posiblemente con una deuda que sobrepasa en más de 100.000
dólares el valor actual de sus casas. Mucha gente que nunca
se dio cuenta de la burbuja inmobiliaria argumenta que los
precios de las casas volverán a sus valores de la punta de
la burbuja. Sin lugar a dudas esta gente también debe
esperar el
resurgimiento de los stocks de Internet de finales de los
90.
En
realidad continua habiendo un enorme exceso de oferta de
viviendas tal como refleja la tasa record de viviendas vacías.
Este gran exceso está causando efectivamente el descenso de
las rentas nominales por primera vez. Cuando finalicen los
créditos fiscales y otros subsidios extraordinarios a los
compradores de viviendas, los precios de las viviendas
volverán a descender para equilibrar la oferta y la
demanda.
En
este contexto es muy improbable que la gran mayoría de
propietarios bajo cero puedan alguna vez acumular ni
siquiera un penique en activos. Mantenerlos en sus casas
como propietarios significa perder miles de dólares al año
en costes de vivienda excesivos solo para verse forzados a
negociar una ejecución de la hipoteca o a afrontar una
expulsión en algún momento futuro.
Así
pues, en esta historia ¿quien se beneficia de las “ayudas
a los propietarios de viviendas”? Naturalmente los grandes
beneficiarios son los bancos.
Si el gobierno paga por una modificación de la
hipoteca en que el propietario continúa pagando por ella más
de lo que pagaría por un alquiler, el banco obtiene un gran
regalo del gobierno, pero el propietario de la vivienda
continúa quedándose atrás.
En
algunos casos el gobierno puede pagar lo suficiente para
justificar que el propietario ya no está apurado, pero el
grueso de este dinero es un regalo al banco, no al
propietario. Si el propietario está 100 dólares bajo cero
y el gobierno paga al banco 50 dólares para bajar el préstamo
al valor corriente de la vivienda
el banco se embolsa 50 dólares, mientras que el
propietario de la vivienda se queda esencialmente sin pérdidas. Esto es muy generoso para el banco, pero los
propietarios de las viviendas no
ganan nada en esta historia.
El
Presidente Obama ha propuesto poner 70.000 millones de dólares
para ayudar a los propietarios de viviendas de esta manera.
Esta ayuda a los propietarios de viviendas es probable que
termine siendo un subsidio a los bancos mayor que el resto
del programa TARP (Programa de Alivio para Activos en
Dificultades, por sus siglas en inglés). Los préstamos
eran a un tipo de interés inferior al del mercado – por
lo tanto ofreciendo un subsidio a los bancos – pero la
mayor parte del dinero está siendo devuelto.
El
paquete original de préstamos a los bancos fue de 250.000
millones de dólares. Incluso asumiendo un interés medio
del subsidio del 10% (un subsidio muy importante), ello
significa todavía que la parte de préstamo del TARP que se
dio a los bancos solamente fue de 25.000 millones de dólares
mucho menos de los 70.000 millones que estamos dispuestos a
darles bajo el disfraz de ayuda a los propietarios de
viviendas.
Hay
formas más sencillas y baratas de ayudar a los propietarios
de viviendas víctimas de la burbuja inmobiliaria y de los
tiburones prestamistas. La forma más obvia sería dar a los
propietarios el derecho de alquilar su vivienda a precio de
mercado durante la próxima década. Pero esto significaría
dañar a los bancos en vez de darles dólares de los
contribuyentes y en Washington D.C. todavía no hablamos de
dañar a los bancos.
(*)
Dean Baker es codirector del Center for Economic and Policy
Research (CEPR). Es autor de “Plunder and Blunder: The
Rise and Fall of the Bubble Economy”.
